El auge de las plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb o Booking, ha cambiado la forma en que muchas personas utilizan sus viviendas. Sin embargo, cuando hablamos del alquiler vacacional en comunidades de propietarios —especialmente en urbanizaciones residenciales de la Comunidad de Madrid— surgen muchas dudas: ¿Se puede alquilar una vivienda como alojamiento turístico? ¿Puede la comunidad oponerse? ¿Qué derechos y deberes tienen los vecinos?

En este artículo aclaramos los aspectos legales y prácticos más importantes relacionados con el alquiler turístico en comunidades de vecinos.

¿Es legal alquilar una vivienda como alojamiento turístico?

Sí, en principio es legal el alquiler vacacional en comunidades de propietarios. En la Comunidad de Madrid, una vivienda puede destinarse a uso turístico siempre que cumpla con ciertos requisitos legales establecidos por la Ley de Turismo de la Comunidad de Madrid y se inscriba en el Registro de Empresas Turísticas. Esto implica, entre otras cosas, disponer de licencia, cumplir con condiciones de habitabilidad, seguridad, señalización y tener un seguro de responsabilidad civil.

No obstante, el hecho de que sea legal no significa que sea automático ni que esté exento de conflictos dentro de una comunidad de propietarios.

¿Puede la comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico?

Desde la entrada en vigor de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), reformada en 2019, sí es posible limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas dentro de una comunidad, siempre que se apruebe por una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación.

Es importante destacar que la comunidad no puede prohibir el uso turístico de manera retroactiva, es decir, no puede impedir el alquiler si ya se estaba haciendo legalmente antes de aprobar dicha limitación. Sin embargo, sí puede aprobar que a partir de la fecha de ese acuerdo no se puedan establecer nuevas viviendas de uso turístico.

¿Y si hay molestias? ¿Qué opciones tiene la comunidad?

El uso turístico puede generar molestias: entrada y salida constante de personas, ruidos, fiestas, falta de control en zonas comunes… En estos casos, la comunidad puede actuar:

1. Advertencia formal al propietario.
2. Demanda judicial por actividades molestas, insalubres o peligrosas (art. 7.2 de la LPH).
3. Establecer cuotas especiales o mayores gastos comunes para viviendas de uso turístico, si así se aprueba en junta por tres quintos de propietarios y cuotas.

Además, algunas urbanizaciones en zonas residenciales —como las de Majadahonda, Boadilla del Monte o Las Rozas— tienen estatutos que limitan el uso de las viviendas a fines exclusivamente residenciales. En esos casos, podría considerarse el alquiler turístico como un uso contrario a los estatutos.

¿Se necesita unanimidad para limitar el alquiler turístico?

No. Desde la reforma de 2019, basta con una mayoría de tres quintos del total de propietarios y cuotas. Sin embargo, si se trata de modificar los estatutos de la comunidad para incluir esta prohibición expresamente, entonces sí se requiere unanimidad, salvo que el cambio no afecte a los derechos individuales de los propietarios, según criterios judiciales.

¿Qué papel juega el administrador de fincas?

El administrador tiene un rol clave en estos casos: asesora a la comunidad sobre los pasos legales, redacta y registra los acuerdos en acta, coordina con el presidente la comunicación con los vecinos, y puede encargarse de gestionar las posibles denuncias o acciones legales si es necesario.

¿Cómo te puede ayudar Leberclan Administraciones?

En Leberclan Administraciones contamos con experiencia en la gestión de conflictos derivados del alquiler turístico en comunidades de vecinos en toda la Comunidad de Madrid.

Nuestros servicios incluyen:

• Asesoramiento legal sobre alquiler vacacional y normativa autonómica.
• Redacción y tramitación de acuerdos de limitación o regulación del uso turístico.
• Gestión de juntas extraordinarias para debatir este tema.
• Mediación entre vecinos y propietarios.
• Control del cumplimiento de los acuerdos adoptados.
• Coordinación con abogados y otros profesionales en caso de acciones legales.

Si tu comunidad se enfrenta a esta situación, o si quieres anticiparte a posibles problemas, cuenta con Leberclan para proteger la convivencia y los intereses de todos los vecinos. ¡Contáctenos, le ayudaremos!