Derramas en comunidades de propietarios. Qué hay que saber

Las derramas en comunidades de propietarios son un concepto que suele generar dudas y, en ocasiones, tensiones entre los vecinos. ¿Te has encontrado alguna vez con una cuota extraordinaria en tu recibo y no sabes bien por qué?

¿Te preocupa si es normal o si te están cobrando de más? En este artículo, vamos a desgranar todo lo que necesitas saber sobre las derramas en comunidades de vecinos, desde su definición básica hasta cuándo son legítimas y cuándo podrían ser una señal de alerta.

¿Qué son las derramas y por qué suceden?

En el contexto de una comunidad de propietarios, una derrama es una cuota extraordinaria que deben abonar los dueños de los inmuebles para hacer frente a gastos que no están cubiertos por el presupuesto ordinario. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la norma que rige la vida en comunidad y, por ende, las derramas.

Las razones por las que pueden surgir derramas son variadas y, en su mayoría, respondn a necesidades reales del edificio o de la comunidad:

• Obras de conservación y mantenimiento mayores: Esta es la causa más común. Con el tiempo, los edificios necesitan reparaciones importantes en elementos comunes como fachadas, tejados, ascensores, cimentaciones, sistemas de fontanería o electricidad. Estas obras suelen ser costosas y exceden el fondo de reserva de la comunidad.
• Obras de accesibilidad: La LPH establece que si un propietario (o un familiar que viva en la vivienda) con discapacidad o mayor de 70 años solicita mejoras para la accesibilidad (rampas, elevadores, adecuación de zonas comunes), la comunidad debe realizarlas si el coste no excede las 12 mensualidades de los gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones. Estas obras a menudo se financian mediante derramas.
• Instalación de nuevos servicios o mejoras: Puede ser la instalación de paneles solares para mejorar la eficiencia energética, la adaptación a la fibra óptica, la reforma de zonas comunes (jardines, piscinas) para mejorar su uso y estética, o la implementación de nuevas tecnologías.
• Adaptación a normativas vigentes: Las leyes y normativas de seguridad, eficiencia energética o urbanísticas pueden cambiar, y las comunidades se ven obligadas a adaptar sus instalaciones para cumplir con ellas. Un ejemplo reciente sería la obligatoriedad de instalar contadore individuales de calefacción en ciertas zonas.
• Déficit inesperado en la tesorería: Aunque menos común en una buena gestión, un imprevisto mayor o una mala planificación del presupuesto ordinario pueden generar un descubierto que la comunidad debe cubrir con una derrama para asegurar su solvencia.
• Grandes averías imprevistas: Un colapso en la red de saneamiento principal, un fallo estructural o daños graves por fenómenos meteorológicos extremos pueden requerir una intervención inmediata y costosa.

¿Cómo se aprueban las derramas?

Para que una derrama sea legal y obligatoria, debe ser aprobada en la Junta de Propietarios. La convocatoria de esta Junta debe incluir el orden del día detallado, explicando claramente la necesidad de la derrama, los presupuestos de las obras o gastos, y la forma de pago.

Los quórums de votación varían según el tipo de derrama:

• Obras de conservación y mantenimiento ordinarias: Mayoría simple de los propietarios presentes que representen la mayoría de las cuotas de participación.
• Obras de accesibilidad: Si las solicita un propietario afectado y no superan el límite de 12 mensualidades, son obligatorias y no requieren acuerdo previo si se cumplen las condiciones. Si lo superan o son para disfrute general, requerirán mayoría.
• Innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no exigibles: Generalmente, requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Es importante que los propietarios reciban toda la información relevante con antelación para poder tomar una decisión informada.

¿Qué es normal y qué no en una derrama?

Es funcamental que los propietarios sepan diferenciar entre una derrama legítima y una que podría ser cuestionable.

Lo que es NORMAL y esperable:

1. Transparencia total: El administrador o presidente debe presentar al menos tres presupuestos de diferentes empresas para la obra o servicio que justifica la derrama. Además, deben explicar de forma clara y concisa la necesidad de la obra y el desglose de los costes.
2. Justificación sólida: La derrama debe estar respaldada por una necesidad real: una avería, una mejora necesaria para la conservación del edificio, una adaptación legal, o una mejora claramente benficiosa para la comunidad.
3. Comunicación anticipada: Debes ser informado con tiempo suficiente (normalmente con la convocatoria de la Junta) sobre la necesidad de la derrama, su importe y cómo se ha calculado.
4. Aprobación en Junta: Salvo contadas excepciones (obras de accesibilidad dentro de un límite económico o reparaciones de urgencia inaplazable), la derrama debe ser votada y aprobada por los propietarios en una Junta debidamente convocada.
5. Plazos de pago razonables: Es habitual que las derramas se fraccionen en varias mensualidades para aliviar la carga económica de los propietarios. Los plazos y la cantidad de las cuotas deben ser lógicos en función del importe total.
6. Informes técnicos (si procede): Para obras de gran envergadura (fachadas, tejados, estructuras), es normal y muy recomendable que la decisión esté respaldada por informes técnicos de arquitectos o aparejadores que certifiquen la necesidad y el alcance de la intervención.

Lo que NO es NORMAL y puede ser una señal de alerta:

1. Falta de transparencia flagrante: Si el administrador solo presenta un presupuesto (y no justifica por qué), o si se niega a mostrar los extractos bancarios de la comunidad, es un signo de alerta.
2. Derramas «sorpresa» o recurrentes sin justificación: Si la comunidad parece vivir en un ciclo interminable de derramas sin que se vean mejoras claras en el mantenimiento del edificio, o si la justificación es vaga, algo no va bien.
3. Costes excesivamente elevados: Un presupuesto que parece desproporcionado para el trabajo a realizar puede indicar sobreprecios o posibles intereses ocultos.
4. Ausencia de debate o prisas injustificadas: Presionar a los propietarios para aprobar una derrama sin darles tiempo para analizar la información, buscar alternativas o debatir la propuesta.
5. Utilización del fondo de reserva para gastos ordinarios: El fondo de reserva está destinado a obras de conservacion y reparación. Si se usa constantemente para cubrir gastos que deberían estar en el presupuesto ordinario, indica una mala gestión económica.
6. Derramas para cubrir una mala gestión: Si la derrama se debe a un déficit generado por un administrador que no ha cobrado cuotas a los morosos, no ha gestionado bien los ingresos o ha realizado pagos no autorizados, es un problema de gestión.
7. Obras iniciadas sin aprobación previa: Salvo urgencias que pongan en riesgo la seguridad, ninguna obra importante que requiera una derrama debería empezar sin el acuerdo de la Junta de Propietarios.

¿Cuándo las derramas indican una mala gestión?

Las derramas en comunidades de propietarios pueden ser una señal de que la gestión de tu comunidad no es la adecuada. Si identificas varias de las «señales de alerta» mencionadas anteriormente, es el momento de que los propietarios se planteen seriamente si su administrador está cumpliendo con su función de forma ética y eficiente.

Un administrador de fincas profesional debe ser un pilar de confianza, transparencia y eficacia para la comunidad. Su objetivo es velar por el buen funcionamiento del edificio y los intereses de los propietarios, no generar gastos innecesarios o actuar de forma opaca.

Conclusión

Las derramas en comunidades de propietario son necesarias para mantener y mejorar el valor de tu inmueble. Sin embargo, la clave reside en la transparencia y la justificación. Si tu administrador te ofrece información clara, detallada y te involucra en el proceso de decisión, estás en buenas manos.

Si, por el contrario, sientes que hay opacidad, presiones o falta de justificación, es crucial que los propietarios se unan para investigar y, si es necesario, tomar medidas. Entender tus derechos y obligaciones como propietario te da el poder para asegurar que las derramas en tu urbanización sean siempre justas y necesarias.

¿Tienes alguna otra duda o pregunta? ¡Comunícate con nosotros! En Leberclan Administraciones somos expertos en administración de fincas en Madrid, podemos ayudarte y asesorarte si deseas una segunda opinión o un cambio de administrador en caso de abuso. Contáctanos.